Les contraintes sont multiples pour pouvoir louer. La première est la non-disponibilité de l’offre sur le marché, car en inadéquation avec les bourses et les besoins des habitants. En second lieu, l’obligation de payer la location d’une année à l’avance. Le troisième paramètre est l’anarchie qui règne dans le marché locatif où la fluctuation des prix ne répond à aucune logique économique.
À ce sujet, Safar Zitoun Madani, Dans Confluences Méditerranée, sous le titre Le logement en Algérie : programmes, enjeux et tensions, note : «Pour donner une image plus complète des tensions existantes dans le système de l’offre résidentielle, il faut souligner l’effet pervers créé par le dogme officiel de l’accès au logement par la propriété : l’inexistence d’une politique d’encouragement, d’incitation et de protection de la location, qui aurait permis de mettre sur le marché un parc considérable de logements inoccupés, gelés par leurs propriétaires (plus d’un million de logements recensés en 2008), et d’éponger la demande pressante des jeunes ménages en formation. Le dogme quasi sacralisé de la propriété privée du logement, instauré dans les années 1980, contribue plus que jamais à rigidifier l’offre résidentielle et, par là même, à entretenir la crise du logement.»Les pouvoirs publics, premiers promoteurs immobiliers
Il est quasiment impossible pour un couple de cadres moyens d’acquérir un F3, mais aussi la location met à mal leur budget mensuel. Et pourtant, les formules de vente pullulent, dont l’État reste le principal promoteur immobilier.
Dans sa tribune libre, «Non, la bulle immobilière ne va pas éclater», publiée en juin 2020, Lotfi Ramdani relève : «Il est nécessaire, si on veut comprendre le marché immobilier algérien et l’analyser, de connaître le poids de l’État dans la production des logements. Le ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Ville a récemment déclaré que l’État sera toujours là pour maintenir une offre de logements.
Rappelons que l’État est le premier promoteur immobilier avec près de 90% des nouvelles constructions annuelles. D’après les données de la CNL de 2018, la promotion privée ne produit que 8 000 logements par an. En additionnant l’autoconstruction officielle (7 000 permis de construire) et la construction anarchique (estimée à 8.000 logements/an), l’offre privée ne dépasse pas 23 000 logements par an, contre près de 230 000 logements publics livrés chaque année.»
De ce fait, l’État est de loin l’unique promoteur, et les capacités annuelles sont en deçà de la demande. Ce qui fait que la demande reste toujours plus élevée que l’offre disponible sur le marché.
De plus, les propritaires font un recours massif aux «smasrias», agents immobiliers du vendredi. Ils mettent à mal non seulement le métier d’agent immobilier, qui est réglementé par le loi, en réduisant considérablement le nombre de transactions passant par les agences agréées, mais influent négativement sur les prix du marché immobilier, en les dopant artificiellement.
Il faut savoir que l’agent immobilier a droit à une commission de 1% du prix de cession, soit 10 millions de centimes pour un appartement d’une valeur de 1 milliard de centimes pour une transaction, et qui est payable à part, souvent en le déduisant du prix de vente.
Les spécialistes notent que «cette situation impacte négativement sur la location et permet aux spéculateurs de dicter les prix aléatoires d’un quartier à un autre dans une même wilaya. Selon la CNL, le prix de la location selon les nouvelles données de la «Mercuriale des prix immobiliers», publiées dans le dernier numéro de la revue Bâtisseurs.dz éditée par la Caisse nationale du logement, est en légère baisse, mais reste instable.
Ainsi, il est noté que la moyenne nationale du prix de location d’un logement collectif de 82 m2, enregistrée durant le deuxième trimestre 2021, est de 25 000 dinars/mois (contre 26 000 dinars/mois au quatrième trimestre 2020). Les loyers se situent entre un minimum de 15 000 dinars/mois et un maximum de 53 000 dinars/mois.
Le prix moyen de location des maisons individuelles est de 37 800 dinars/mois (contre 36 000 dinars/mois au quatrième trimestre 2020), variant entre un prix minimum de 14 000 dinars/mois et un maximum de 65 000 dinars/mois.
Les wilayas affichant les prix de l’immobilier les plus élevés sont les régions du nord du pays, notamment côtières. «Cependant, ces prix suivent une tendance baissière de plus en plus qu’on se dirige vers le Sud», note encore la CNL.
Le prix moyen par mètre carré des logements collectifs dans les grandes wilayas, à l’instar de la capitale Alger, Oran et Annaba, représente environ deux fois le prix moyen annoncé au niveau national, selon l’indice.
Au niveau de la capitale, au cours du deuxième trimestre 2021, le prix moyen s’élève à 49 242 dinars, soit 600 dinars par mètre carré (contre 626 dinars au quatrième trimestre 2020).
«Si ces niveaux de loyers dans ces zones atteignent deux fois le loyer moyen au niveau national, ils atteignent en revanche quatre fois le loyer moyen le moins cher enregistré durant le deuxième trimestre 2021 au niveau de la wilaya de Tissemsilt (15 000 dinars/mois)», souligne la même source.
Par ailleurs, le loyer moyen est de 582 dinars/m2 pour Oran, 450 dinars/m2 pour Annaba, 417 dinars/m2 à Bejaïa, suivie de très près par la wilaya de Boumerdès avec 416 dinars/m2, détaille la CNL.